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두 마리 토끼 잡기위한 개정 상가임대차법

최종 수정일: 2021년 7월 12일


기업이 영업활동을 영위하는데 일정한 규모의 사업장은 필수적이다.

여기에서는 우선 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)상 상가임차인의 대항력 취득을 위한 요건을 살펴보고, 지난 9월 24일 통과된 개정 상가임대차보호법의 개정 요지 및 그 시사점에 대하여 알아보도록 한다.

가장 흔하게 발생하는 문제가 바로 입주한 상가 건물의 소유권자가 변경되어, 변경된 소유권자(이른바 건물주)가 갑자기 상가 건물을 비우라고 요구하는 일이다. 임차인은 ‘을’의 위치에서 울며겨자먹기로 사무실을 비워야 하는 상황이 발생하는데, 과연 임차인은 어떤 법률 규정을 근거로 권리를 주장할 수 있을까?

상가임대차 계약 존속 중 건물주가 변경된 경우, 1차적으로 상가 임차인은 상가임대차법상 ‘대항력’을 주장해야 한다.

주택임대차의 경우 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 때에 대항력을 취득하게 되는 반면 상가임대차에서는 상가 건물의 인도와 세법상 사업자등록을 ‘신청’하면 그 다음날부터 대항력을 취득하게 된다.

여기에서 주의할 점은 상가의 건물의 일부를 임차하는 경우, 사업자등록에 반드시 상가건물 중 임차 부분이 어디인지 명확하게 특정할 수 있는 건물 도면 등을 첨부해야 한다는 점이다.

다만, 2011년 대법원은 특정 층의 전부, 특정 호실 전부를 임차한 경우로서 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자 등록사항에 표시한 경우 등에는, 설령 도면이 첨부되지 않았더라도 유효한 임대차 공시 방법으로 볼 수 있다고 판시한 사례도 있다.

대항력을 인정받게 되면 임차인은 변경된 건물주에 대해 임차인으로서의 모든 권리를 주장할 수 있게 된다.