사택 목적 미등기 전세 계약 체결 시 점검 사항

지난 2021년 1월경, 중소기업벤처부가 발표한 “창업생태계 변화 분석”보고서에서 확인되는 바와 같이, 2020년 전후로 제2벤처붐이 일었으며, 제2벤처붐은 바이오·의료·유통 등의 업종이 중심이 되었다.

이러한 제2벤처붐의 부수적인 효과로, 벤처기업 또는 대기업까지 합세해 유능한 인재를 영입하고자, 유능한 인재들에게는 다양한 복지 혜택을 제공하는 경우가 많아졌으며, 그러한 혜택 또는 복지의 일례로, ‘사택(社宅)’을 제공하는 경우도 있다.

본 편에서는 사택(社宅)으로 사용하고자 부동산(오피스텔, 아파트, 연립주택 등)을 임차할 경우 어떤 법률이 적용되어 보호되는지 및 어떠한 점을 주의해야 하는지 임차인인 회사의 입장에서 점검해야 할 점을 정리해본다.

가. 주택임대차보호법의 적용 여부

주거용 건물의 전부 또는 일부에 관하여 임대차계약이 체결된 경우, 설사 그 목적 부동산의 일부가 주거 이외의 용도로 사용된다고 할지라도 주택임대차보호법이 적용된다(주택임대차보호법 제2조). 주택임대차보호법은 ①대항력 부여(주택임대차보호법 제3조), ②우선변제권 부여(주택임대차보호법 제3조의2), ③임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)및 ④소액보증금의 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조)으로 임차인을 보호하고 있다.

주택임대차보호법은 월차임을 지급하는 임대차뿐만 아니라, 월차임을 지급하지 않고 보증금만 있는 사용계약인 미등기 전세 계약의 경우에도 동일하게 적용된다(주택임대차보호법 제12조).

1) 일반 회사의 경우

주택임대차보호법 제2조 적용 범위의 문언에는 임차인이 자연인인지 아니면 법인인지 별도로 구분하고 있지 않으므로, 일견 법인이 재직 직원들의 기숙사 또는 사택(社宅)으로 임차하거나 미등기 전세하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있다. 그런데 부동산의 임대차계약 또는 미등기 전세 계약의 임차인이 일반 회사라면, 임차인은 법인 자체여서 주민등록에 따른 전입신고를 할 수 없고, 설사 실제 거주하고 있는 직원이 전입신고하는 경우라 할지라도 해당 직원은 임대차계약상의 임차인이 아니기에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 임차인의 주민등록에 해당하지 않는다. 결론적으로 임차인이 일반 회사인 임대차계약은 주택임대차보호법이 적용될 수 없다.

따라서, 원칙적으로 임차인이 법인인 경우, 차임을 정한 임대차계약을 체결하는 경우에는 민법상의 임차권 등기(민법 제621조)를 경료하는 등 민법상의 임대차 관련 규정(민법 제618조 내지 제654조)에 따라 보호될 수 있고, 임대차를 하거나 차임을 정하지 않고 보증금만 정한 전세 계약의 경우에는 전세권 설정등기(민법 제303조)를 하여 전세권에 관한 민법의 관련 규정(민법 제303조 내지 제319조)으로 보호될 수 있다.

2) 중소기업의 경우

하지만 예외적으로 주택임대차보호법은, 중소기업법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우로서, 실제로 거주하는 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친다면, 일반적인 주택임대차와 마찬가지로, 그 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하는 효력을 인정하고, 이에 더하여 대항력을 취득한 것에 더하여 해당 임대차 계약서에 확정일자를 부여받을 경우, 확정일자 부여 또는 대항력 취득일 중 나중에 취득한 요건의 취득일을 기준으로 보증금 등의 우선변제권이 인정되며, 더 나아가 임차권등기명령도 신청할 수 있음을 정하고 있다(주택임대차보호법 제3조 제3항, 제3조의2 제2항 및 제3조의3 제1항·제2항).

이때, 중소기업기본법에서 정한 중소기업이란, ▲자산총액이 5천억 원 이하이고, ▲중소기업기본법 시행령 제3조 별표1의 업종별 매출액 기준에 부합하는 회사이면서 ▲자산총액 5천억 원 이상인 회사가 주식 등의 30% 이상의 직접 또는 간접적 소유한 경우 등이 아닌 기업을 의미한다(중소기업법 제2조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항 제1호, 제2호).

3) 소결

이와 같이 주택임대차보호법 제12조 및 제3조 제3항에 따라, 만약 임대인과 미등기 전세 계약을 한 회사가 중소기업기본법에서 정한 중소기업이고, 그 회사의 직원이 실제 거주하며 주민등록을 마쳤다면 그 회사와 임대인 간의 미등기 전세 계약은 주택임대차보호법 제3조 제3항에 의해 대항력을 취득하여 제3자 등으로부터 보호될 수 있다.

나. 사택(社宅) 목적의 임대차계약 체결시 계약서 기재 사항

중소기업기본법상의 중소기업에 해당하여 주택임대차보호법의 적용을 받을 경우, 향후 기숙사 등의 사택으로 사용하기 위해 부동산을 임차할 경우 이러한 점을 명확히 하기 위해 임대차 계약서에 아래와 같은 내용을 기재하는 것이 임대차 관계를 명확히 하는 데 보다 도움이 될 수 있다.

[특약사항 등에 기재]

1. 본 건의 임대차계약은 임차인 소속의 직원들이 사용하는 기숙사 등 사택(社宅)으로 사용하기 위해 체결되었다.

2. 사택(社宅)의 특성상 실제 거주자 및 전입신고자는 변경될 수 있으나 임차인은 동일하게 임차인인 회사이다.

* 법무법인 민후 한지윤 변호사 작성, 디지털데일리(2023. 2. 22.) 기고.